4. Оценка платежеспособности пайщика, лиц, предоставивших поручительство и (или) лиц, выступающих созаемщиками

  1. Принятие обязанными лицами значительных денежных обязательств по возврату и обслуживанию целевого займа, предполагает наличие возможности своевременно и в полной мере исполнять эти обязательства за счет располагаемых источников доходов и экономии текущих расходов, за счет жилого помещения, приобретенного на средства целевого займа.

Поэтому, заявляя о получении целевого займа или предоставлении поручительства, обязанные лица должны предоставить кооперативу наиболее полную информацию о своем имущественном положении, источниках дохода, необходимую для оценки их платежеспособности.

  1. Платежеспособность обязанных лиц определяется из уровня совокупного дохода их семей. Проверка источников дохода обязанных лиц обусловлена не только общими соображениями оценки платежеспособности, но и для получения кооперативом возможно более полных сведений об обязанных лицах, характере их деятельности, риске вовлечения кооператива в легализацию преступных доходов. В этом смысле, установление сведений об источнике доходов соответствует пятой рекомендации ФАТФ.
  2. В составе совокупного семейного дохода учитываются:         

4.3.1. Заработная плата каждого работающего члена семьи по основному месту работы и по совместительству.

Сумма заработной платы может быть подтверждена документально соответствующими справками, налоговыми декларациями с места основной работы и работы по совместительству. Наряду со сведениями о номинальной заработной плате обязанные лица могут представить информацию о случаях нерегулярной или неполной выплате заработной платы, имеющейся задолженности работодателя и ожидаемых сроках ее погашения. Достоверность представленных сведений оценивается из сопоставления официального уровня доходов в аналогичных отраслях или социальных группах. 

4.3.2. Доходы от предпринимательской деятельности.

Наряду с официально подтвержденными налоговыми декларациями доходами от предпринимательской деятельности, обязанные лица могут заявить о фактически получаемых ими предпринимательских доходах. Достоверность таких сведений оценивается из показателей доходности осуществляемых пайщиками аналогичных видов предпринимательской деятельности.     

4.3.3. Доходы в виде дивидендов, процентов и выплат.

Этот вид доходов маловероятен для пайщиков – заемщиков, как правило, не располагающих финансовыми активами, но может быть характерен для лиц, предоставивших поручительство.      

4.3.4. Пенсионные выплаты и стипендии.

Социальные выплаты учитываются в составе совокупного семейного дохода в случае, когда правом на такие выплаты обладают как сами заемщики, так и остальные члены семьи (родители, совершеннолетние дети - учащиеся), которые будут участвовать в погашении и обслуживании целевого займа.      

4.3.5. Доходы от сдачи имущества в аренду и иного использования имущества в приносящей доход деятельности.

Например, по этой статье могут учитываться доходы от использования личного или арендованного автомобиля в частном извозе, иной доход от использования имущества в деловом обороте.    

4.3.6. Алименты и пособия на детей, иные государственные пособия.

Этот компонент семейного дохода характерен для неполных семей, либо если кто – либо из членов семьи получает государственные пособия, выплаты и компенсации (пособие по безработице, по беременности и родам и пр.).    

4.3.7. Регулярные и сезонные доходы от продажи сельскохозяйственной продукции собственного производства.

Например, доходы от продажи продукции личного подсобного или крестьянского хозяйства.     

4.3.8. Иные значимые для данной семьи или категории семей регулярные доходы.

4.3.9. В качестве самостоятельного ресурса дохода выступает причитающаяся пайщику – заемщику сумма материнского (семейного) капитала. Этот ресурс, направляемый целевым назначением на исполнение обязательств по целевому займу, может учитываться в составе семейного дохода в случаях:

  1. Если в результате оценки качеств намечаемого к приобретению (строительству) жилого помещения кооператив минимизировал риск отказа пенсионного фонда в перечислении средств материнского (семейного) капитала на погашение обязательств по целевому займу.
  2. Если средства материнского (семейного) капитала погашают только часть расходов на финансирование договора купли-продажи или строительства жилого помещения. При этом оставшаяся часть расходов погашается за счет предоставленного кооперативом займа в большей сумме и (или) располагаемых семьей собственных средств.  

4.4. Доходы, учтенные в составе совокупного семейного дохода в соответствии с п. 4.3, сопоставляются с регулярным уровнем семейных расходов. В составе регулярных семейных расходов, в частности, учитываются расходы на питание, оплату коммунальных услуг, приобретение одежды и обуви, обучение и оздоровление детей и пр. В зависимости от сезона, приходящегося на период погашения целевого займам, уровень расходов может корректироваться, например, на приобретение зимней одежды, школьных принадлежностей, оплату летнего отдыха и пр.

Уровень регулярных семейных расходов рассчитывается совместно с пайщиком – заемщиком по заявленным им суммам затрат на неотложные семейные нужды и прогнозируемым эпизодическим затратам сезонного характера.

  1. Кооператив может принимать в расчет заявленные суммы доходов и расходов пайщика, не требуя их документального подтверждения. Достоверность заявленных сумм оценивается из сопоставления с уровнями доходов и расходов пайщиков, относящихся к той же социальной группе, что и пайщик-заемщик.

Взаимодействующий с пайщиком сотрудник, систематизирует заявленные пайщиком сведения о суммах и источниках располагаемых семьей доходах, суммах и направлениях расходов, оценивает реалистичность показателей и определяет сальдо регулярных доходов и расходов. Сальдо доходов и расходов определяет располагаемые семьей ресурсы, которые могут быть направлены на погашение целевого займа.

Такой алгоритм оценки характеризует и платежеспособность созаемщиков по договору целевого займа, поскольку сальдо доходов и расходов оценивается из совокупного дохода семьи, а не из отдельных доходов каждого из супругов и иных лиц, заинтересованных в улучшении жилищных условий семьи. 

  1.  Приемлемый уровень платежеспособности достигается, если размер ежемесячного платежа по займу составляет:
  1. От 50 до 90% от расчетного сальдо регулярных поступлений и расходов, или:
  2. Не более 30% от уровня совокупного дохода семьи.
    1. После определения приемлемого уровня платежеспособности, взаимодействующий с пайщиком сотрудник рассчитывает и предлагает на согласование пайщику вариантные схемы погашения целевого займа, основываясь на продуктовой линейке целевых займов1.

По общему правилу, срок пользования займом рассчитывается от размера среднемесячного платежа, определенного в соответствии с п. 4.5, но не из ожидания, что обязательства по целевому займу будут погашены средствами материнского (семейного) капитала через непродолжительный срок2. На случай направления территориальным органом ПФР средств материнского (семейного) капитала на погашение обязательств по займу, договором предусматривается возможность досрочного исполнения заемщиком обязательств по целевому займу полностью или в части, без предварительного уведомления кооператива об этом.

Графиком погашения займа может быть предусмотрен льготный период, когда:

  1. Пайщик обязуется оплачивать только проценты за пользование займом;
  2. Проценты начисляются, но не оплачиваются. Оплата процентов относится на последующие после льготного, периоды кредитования совместно погашением части основного долга.
    1. Исполнение пайщиком обязательств по целевому займу обеспечивается ипотечным залогом, возникающим в силу ч.1, ст. 77 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)», а также – по усмотрению кооператива - поручительством третьих лиц.

Для равномерного исполнения обязательств по целевому займу между супругами, кооператив может применять институт созаемщиков. В таком случае, в договоре целевого займа в качестве созаемщиков указываются оба супруга, которые являются солидарными должниками кооператива.

При неисполнении обязательств по целевому займу, кооператив может предъявить требование о взыскании задолженности как заемщику, созаемщикам так и к поручителю в любой очередности, либо одновременно ко всем, заявив при этом иск об обращении взыскания на предмет ипотеки3.

  1.  Для обеспечения надлежащих гарантий обеспечения обязательств по целевому займу платежеспособность поручителя оценивается взаимодействующим с пайщиком сотрудником по алгоритму, определенному п. 4.3.
  2. Залоговая стоимость жилого помещения, приобретенного за счет средств целевого займа, определяется ценой договора купли-продажи. Наряду с номинальной залоговой стоимостью, взаимодействующий с пайщиком сотрудник определяет ориентировочную рыночную стоимость предмета ипотеки, оценивая вероятность получения возмещения за счет обращения взыскания и продажи жилого помещения.
  3. Несмотря на принцип солидарного обеспечения обязательств залогом и поручительством, уровень платежеспособности каждого поручителя или нижний порог залоговой стоимости предмета ипотеки могут определяться в доле от уровня платежеспособности  пайщика – основного заемщика (супругов - созаемщиков). Минимальный размер такой доли определятся по суммарному количеству поручителей и вероятной рыночной стоимости ипотечного залога на момент удовлетворения требования кооператива.    
  4. Поскольку поручительство и ипотечный залог стимулируют пайщика к надлежащему исполнению обязательств по целевому займу, наряду с оценкой платежеспособности поручителей и рыночной стоимости обремененного в пользу кооператива жилого помещения, оценивается и значимость этого помещения для семьи пайщика.

Если пайщик дорожит представившейся возможностью улучшить жилищные условия семьи и выражает готовность продолжить исполнять обязательства по целевому займу даже при возникновении финансовых затруднений4, его мотивацию можно принять как дополнительное средство обеспечения.


1 Приложение 1

2 В соответствии с п.18 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации в месячный срок с даты приема заявления.

В случае удовлетворения заявления перечисление средств (части средств) материнского (семейного) капитала осуществляется …территориальным органом Пенсионного фонда …в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления.

3 П. 1.2 «Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств», утвержденного Президиумом ВС РФ 22.05.2013 г.

4 Например, при отказе пенсионного фонда направить средства М(С)К на погашение обязательств по займу.