О результатах проверки кредитного кооператива инспекцией Банка России

Дата: 
28.08.2017
  1. Только 42% обязательств перед пайщиками кооператива покрыты ликвидными активами, что свидетельствует о недостаточности его имущества для удовлетворения требований кредиторов, наличии признаков неплатежеспособности.

Рекомендация:

  1. Проверьте соотношение между суммой привлеченных от пайщиков сбережений (займов)1и средствами, размещенными в займы. При этом дебиторскую задолженность следует оценивать за вычетом сформированного Вами резерва возмещений потерь от просроченных займов, т.е. по ее «работоспособной» части, приносящей регулярный доход. Можно согласиться, что объем сбережений может превышать портфель займов на 10-30%, но при указанном соотношении, когда сумма обязательств на 58% превышает сумму дебиторской задолженности по займам, проблемы более чем вероятны.
  2. Проанализируйте причины возникновения диспропорции. Если это связано со сложностями размещения привлеченных от пайщиков средств в займы пайщикам – ограничьте политику привлечения сбережений и, по согласованию с пайщиками,  попробуйте возвратить переданные ими средства досрочно. Если это связано с ростом  просроченных займов и уменьшением активной части дебиторской задолженности за счет формируемых резервов, следует прекратить дальнейшее предоставление займов и сконцентрироваться на возврате просроченной задолженности. В противном случае ситуация будет неконтролируемо усугубляться.   
  1. По результатам 9 месяцев 2016 г., расходы кооператива превышают его доходы. На основании предварительно проведенных рабочей группой расчетов не усматривается  возможность выйти на рентабельный уровень по итогам 2016-2017 годов.

Рекомендация:

  1. Проанализируйте причины превышения расходов над доходами. Они могут быть связаны, с одной стороны, с недостаточным объемом доходных поступлений от оборота займов. В свою очередь, это вызывается действующей политикой ограничения ПСЗ и снижением «активной» части портфеля из-за роста доли просроченных займов. И тот и другой факторы носят объективный характер и фактическим не могут быть оперативно урегулированы кооперативом. С другой стороны, дисбаланс может быть связан с избыточной расходной частью. Расходы, которые связаны с формированием резервов по просроченным займам, могут быть оптимизированы совершенствованием кредитной политики, более тщательным отбором заемщиков и ужесточением условий предоставления займов, что может привести к снижению текущих расходов на резервирование. Но это не снимает нагрузки по формированию резервов по ранее просроченным займам.  Расходы на выплату дохода (компенсации) за использование личных сбережений  пайщиков так же могут быть оптимизированы за счет снижения ставок по вновь заключаемым и, по согласованию с пайщиками, - по действующим договорам, а также за счет возврата избыточной части сбережений, как это рекомендовано в п.12.  Наконец, баланс поступлений и расходов может быть оптимизирован за счет ограничения операционных расходов. Для этого кооператив должен разработать и проводить строгую политику бюджетирования, ограничивая круг расходов лишь объективно  необходимыми,  для осуществления текущей деятельности.
  2. Если меры, предпринятые для оптимизации доходов и расходов, не дали результата и кооператив понес убытки, которые не могут быть покрыты собственными средствами, на очередное общее собрание должен быть вынесен вопрос о покрытии убытков пайщиками путем внесения ими дополнительных взносов и определен размер вноса, причитающегося внесению каждым пайщиком. В соответствии с п.7, ч.1, ст. 8 Закона № 190-ФЗ « порядок определения размера и порядок внесения дополнительного взноса» должен быть определен Уставом.
  1. Вышеизложенное свидетельствует о  том, что риск невозврата личных сбережений существенен и имеет тенденцию к росту. У кооператива отсутствуют планы финансового оздоровления.

 Рекомендация:

Формально, указанные признаки не являются основаниями для применения мер по предупреждению банкротства, предусмотренными ст. 183.2, 189.2 Закона № 127-ФЗ «О банкротстве». Но при возникновении такой ситуации следует разработать и направить в СРО (или в Банк России3) план восстановления платежеспособности,  либо обратиться в СРО за содействием в такой разработке.    

  1. Основным направлением функционирования кооператива в 2016 г. и источником основного объема дохода является предоставление займов, погашение задолженности по которым осуществлялось (предполагалось осуществлять)  за счет средств материнского (семейного) капитала. В течение 2016 г. кооперативом предоставлено 37 займов на общую сумму 15 640,8 тыс. руб. (92,4% от суммы займов, предоставленных в 2016 г. – 16 933,7 тыс. руб.).

Кооперативом существенно недооценен уровень риска по предоставленным займам. Учитывая, что кооперативом по состоянию на 30.09.2016 не создан резерв в сумме2089,1 тыс. руб. по задолженности, просроченной в погашении сроком более одного года, фактическая сумма задолженностипо займамсоставит 10183,2-2089,1 = 8094,1 тыс. руб.

 Примечание:

Не создание резервов, помимо нарушения Указания Банка России № 3322-У «О порядке формирования кредитными кооперативами резервов на возможные потери по займам», искажает исходные данные для расчета и расчетные значения финансовых нормативов, установленных ч.4. ст.6 Закона № 190-ФЗ и Указанием Банка России № 3916-У. Так, рабочей группой с учетом корректировок показателя ЗЗ на величину не сформированных резервов произведен пересчет норматива ФН7, в результате чего его расчетное значение снизилось со 100,62% до 82,1%. С учетом снижения объема дебиторской задолженности по займам в IV квартале 2016 г., значение норматива норматив ФН7по данным рабочей группы составило уже  68%, что ниже минимального предела в 70%, установленного п. 1.14 Указания № 3916-У.           

  1. По результатам проверки порядка и условий предоставления займов, установлены следующие нарушения и недостатки:
    1.  В нарушение п. 2 Указания Банка России № 23240-У в типовой форме договора потребительского займа отсутствует пункт, согласовывающий услуги, оказываемые кредитором заемщику за дополнительную плату…

Рекомендация:

П.2, Указания Банка России от 23.04.2014 N 3240-У "О табличной форме индивидуальных условий договора потребительского кредита (займа)" запрещает «исключение строк из таблицы индивидуальных условий договора». Если Вы не предусматриваете в договоре содержание того или иного условия, следует проставить в соответствующих строках «Отсутствует». Если условие не применяется, проставляется «не применимо» (в стр. 5,8-11,15). Старайтесь не допускать отступлений от наименований условий каждой строки, установленных указанием.

  1. Требования внутреннего документа «Положения о порядке предоставления займов пайщикам» (п. 3.8.) в части очередности погашения задолженности противоречат требованиям ч.20, ст. 5 Федерального закона № 353-ФЗ. 

Комментарий:

В соответствии с ч. 20. Ст. 5 Закона № 353-ФЗ, при недостаточности суммы  произведенного заемщиком платежа для полного исполнения его обязательств по договору займа, задолженность погашается в следующей очередности:

1) задолженность по процентам;

2) задолженность по основному долгу;

3) неустойка (штраф, пеня) в размере, определенном в соответствии с частью 21 настоящей статьи;

4) проценты, начисленные за текущий период платежей;

5) сумма основного долга за текущий период платежей;

6) иные платежи, предусмотренные законодательством Российской Федерации о потребительском кредите (займе) или договором потребительского кредита (займа).

Очередность погашения требований по иным договорам регламентирована ст. 319 ГК: «Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения, погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга».

В п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации», оговорено, что норма ст. 319 ГК «не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора», т.е. установленная ей очередность зачета не включает неустойку. Как указал Суд, требование кредитора об уплате неустойки может быть добровольно удовлетворено должником «как до, так и после удовлетворения требований …, указанных  в ст. 319 ГК РФ».   

При этом, «соглашение, предусматривающее, что …требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным  (статья 168 ГК РФ)4.

Отступление от установленного законом правила квалифицируется, как «включение в договор не соответствующего закону условия, ущемляющего права потребителя в соответствии с п.1, ст. 16 Закона РФ №2300-1 «О защите прав потребителей». Такое условие будет признано недействительным. В свою очередь, это может повлечь административное наказание, предусмотренное п.2, ст. 14.8 КоАП – наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной до двух тысяч руб., на юридических лиц – од десяти до двадцати тыс. руб. 

В практике административного судопроизводства принято, что  административное нарушение, допущенное в отношении каждого субъекта, считается самостоятельным предметом административного правонарушения. Т.е. одно и то же нарушение, но содержащееся в нескольких договорах, будет квалифицировано как самостоятельное нарушение, дающее основание для применения административной санкции.     

  1. Денежные средства, поступающие на погашение просроченной задолженности от ФССП по исполнительным листам, в первую очередь направляются кооперативом на погашение просроченной задолженности по членским взносам, что является нарушением требования ч. 20, ст. 5 Федерального закона № 353-ФЗ. 

Рекомендация:

Замечание некорректно. Обязательство по уплате членских взносов не является обязательством по договору займа, а обязанностью пайщика, как члена кооператива. Поэтому очередность погашения требований по внесению членских взносов не регулируется ни ч.20. ст. 5 Закона № 353-ФЗ, ни ст. 319 ГК РФ, а определяется принятым в кооперативе внутренним нормативным документом, устанавливающим порядок и сроки внесения членских взносов. Для предупреждения такого рода претензий, рекомендуется установить, каким документом установлен более ранний срок исполнения обязанности по внесению членских взносов (например, 1 числа текущего месяца). В таком  случае, первоочередной зачет требования по внесению членских взносов будет обоснован нормой  п. 3, ст. 319.1 ГК РФ, как обязательство, «срок исполнения которого наступил раньше».

  1. Установлено расхождение в процентных ставках, объявленных на сайте кооператива (18% годовых) с процентными ставками в заключенных договорах (21 и 25% годовых), что вводит заемщика в заблуждение. Данный факт является нарушением ч.11, ст. 5, Закона № 353 –ФЗ. 

Рекомендация:

Следует соотносить параметры кредитования изложенные в информации об условиях предоставления, использования и возврата потребительского займа, размещаемой в офисе кооператива, в местах заключения договоров или на сайте в информационно-коммуникационной сети «Интернет» с индивидуальными условиями, заключаемыми с заемщиками договоров.

Нарушение этого правила ущемляет потребителя в праве на получение информации, предусмотренном ст. 8 Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей» и может повлечь административную ответственность, предусмотренную п.1, ст. 14.8 КоАП РФ.    

  1. Сумма обеспечивающего паенакопления не была возвращена пайщикам, прекратившим членство, а перечислена в качестве членских взносов в состав неделимого фонда кооператива. Таким образом, в течение 2016 г. кооперативом, в нарушение ч.4, ст. 14 Закона № 190-ФЗ и п. 7.4 Устава было получено 876 руб. не возвращенных пайщикам паенакоплений.

Это свидетельствует, чтоКооперативом, в нарушение индивидуальных условий договоров займов и условий предоставления, использования и возврата потребительского займа взималась дополнительная плата в виде остатка обеспечивающего паенакопления.

Рекомендация:

Нарушение объективно. Как установлено ч. 4, ст. 14 Закона № 190-ФЗ, при прекращении членства пайщика в кооперативе ему «выплачивается сумма его паенакопления». Пайщик, передавший кооперативу паевые взносы, в т.ч. обеспечивающие, должен быть уведомлен о праве получить сформированное им паенакопление. По согласованию с кооперативом, он может распорядиться причитающимися ему средствами для погашения последних платежей полностью или в части. Пайщик может быть ограничен в праве на получение паенакопления при прекращении членства в кооперативе только если его стоимость будет зачтена в счет погашения не исполненных им обязательств перед кооперативом.       

Произведенная кооперативом односторонняя конвертация паенакопления в членские взносы и их направление в неделимый фонд неправомерны. В случае,  если при прекращении членства в кооперативе пайщик не обратится за выплатой причитающегося ему паенакопления, суммы таких паенакоплений должны быть переведены для дальнейшего бухгалтерского учета в составе  кредиторской задолженности. Как установлено п.78  Приказа Минфина России от 29.07.1998 N 34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации», по истечении трехлетнего срока исковой давности, суммы каждого невостребованного паенакопления «списываются … на основании данных проведенной инвентаризации, письменного обоснования и приказа (распоряжения) руководителя организации и относятся на …увеличение доходов у некоммерческой организации». В соответствии с п.18, ст. 250 НК РФ, суммы невостребованных паенакоплений учитываются в составе внереализационных доходов и после налоговой очистки, могут быть распределены по фондам в соответствии с внутренними нормативными документами кооператива, как это определено ч.4, ст. 25 Закона № 190-ФЗ. 

  1. При предоставлении 52 займов (из 65 предоставленных в 2016 г.), кооперативом не соблюдены установленные внутренними документами условие, что сумма ежемесячного платежа по займу (включающая погашение основного долга, уплату процентов и членских взносов) не должна превышать 50% от размера ежемесячных доходов заемщика.

Комментарий:

  1. Выше было оговорено, что членские взносы не являются обязательством по займу и поэтому включать причитающиеся к внесению суммы членских взносов в состав обязательств по займу некорректно.
  2. Очевидно, внутренними документами кооператива установлен предельный уровень финансовой нагрузки по обслуживанию займа и исполнению обязанностей члена кооператива в привязке к месячному доходу пайщика (или совокупному месячному доходу семьи). Этот -  вполне рациональный и даже несколько завышенный порог, вероятно,  не был соблюден в графиках  погашения целевых займов, на погашение которых пенсионным фондом направляются средства материнского (семейного) капитала. Погашение таких займов осуществляется единовременно и сумма материнского (семейного) капитала, поступающая из ПФ закономерно превышает 50% долю пайщика. Очевидно, для целевых займов, на погашение которых планируется направить средства материнского (семейного) капитала необходимо разработать иные условия погашения в привязке к уровню доходов пайщика или совокупного дохода семьи, например:
  • До погашения займа средствами материнского капитала пайщик не вносит платежи в погашение основного долга (вариант – оплачивает проценты). В случае, если по каким – либо причинам ПФ откажет в перечислении средств материнского (семейного) капитала, с пайщиком согласовывается новый график погашения на более длительный срок. Срок погашения займа определяется таким образом, чтобы совокупная сумма ежемесячного платежа в погашение и обслуживание займа и в оплату членского взноса не превышала 50 (30%) от ежемесячного дохода пайщика (совокупного семейного дохода пайщика).
  • График платежей по займу рассчитывается таким образом, чтобы ежемесячная  финансовая нагрузка, включающая платежи в погашение и обслуживание займа и на уплату членских взносов не превышала 50 (30%) от ежемесячного дохода пайщика (совокупного семейного дохода пайщика). В первые три месяца после предоставления займа устанавливается льготный период, когда пайщик не погашает основную задолженность по займу, а ежемесячно уплачивает только начисленные проценты (вариант - не вносит платежи в погашение и обслуживание займа). При этом обязанность пайщика как члена кооператива ежемесячно вносить членские взносы (вариант – ежемесячно погашать рассрочку по уплате членских взносов) сохраняется.   
    1. В отношении четырех заемщиков в нарушение ч.2, ст. 24 Закона № 190-ФЗ, решение о предоставлении займов было принято органом, не уполномоченным на принятие такого решения.

Комментарий:

В соответствии с ч.2 ст. 24 Закона № 190-ФЗ, решение о предоставлении займов и об их возврате принимается комитетом по займам. Комитет по займам может не создаваться, если кооператив объединяет менее 1000 пайщиков. В этом случае, как установлено  ч. 5. Ст. 24, «в уставе …. кооператива должны быть предусмотрены положения, определяющие орган … кооператива, принимающий решения о предоставлении займов… пайщикам». Это должен быть именно орган, например правление, контрольно-ревизионный орган,  единоличный исполнительный орган или иные органы, которые могут быть предусмотрены уставом или внутренними нормативными документами кооператива в соответствии с ч.1, ст. 15 Закона № 190-ФЗ. Право принятия решения о предоставлении займов не может быть передано сотрудникам кооператива.

  1. В нарушение ст. 10 Закона № 353-ФЗ заемщики несвоевременно информировались о возникновении просроченной задолженности.

Комментарий:

Как установлено ч.4, ст. 10 Закона № 353-ФЗ,  «Информация о наличии просроченной задолженности по договору потребительского кредита (займа) направляется заемщику бесплатно способом и в срок, которые предусмотрены договором потребительского …займа, но не позднее семи дней с даты возникновения просроченной задолженности».

Возможные способы обмена информацией оговариваются общими условиями, а конкретно согласованные с пайщиком устанавливаются в стр. 16 индивидуальных условий договора потребительского займа. Ч.1, ст. 4 Закона № 230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях», предусмотрены следующие способы взаимодействии с должником, не требующие получение на то его согласия:

1) личные встречи, телефонные переговоры (непосредственное взаимодействие);

2) телеграфные сообщения, текстовые, голосовые и иные сообщения, передаваемые по сетям электросвязи, в том числе подвижной радиотелефонной связи;

3) почтовые отправления по месту жительства или месту пребывания должника.

Определенный индивидуальными условиями договора способ обмена информацией с конкретными реквизитами (номером телефона, адресом электронной почты  и пр.) расценивается судом как согласованный сторонами способ направления юридически значимых сообщений5. Таким способом не позднее семи дней после возникновения просрочки, заемщику может быть направлено уведомление об этом. При этом кооперативу следует зафиксировать дату и содержание такого уведомления.    

  1. Выводы по результатам рассмотрения целевого использования займов, погашение которых частично или полностью осуществляется с использованием средств материнского (семейного) капитала.
    1.  Большая концентрация объектов, на строительство которых получены средства МСК в двух административных  районах республики.

Комментарий:

Исходя из того, что сам кооператив расположен в столице республики, избирательность в предоставлении займов жителям только двух районов, вызывает обоснованные подозрения в том, что в таких районах риэлторами налажена схема «обналичивания» средств МСК с участием соискателей займов, либо -  что еще хуже – сам кооператив участвует в таких схемах.

Обоснованием избыточного спроса на займы со стороны жителей определенных районов может служить, например:

  1. наличие в этих районах территориальных подразделений кооператива, уполномоченных им представителей или сформированных кооперативных участков;
  2. проживание в таких районах пайщиков, которые ранее улучшили жилищные условия своих семей за счет предоставленных кооперативом займов и распространили информацию о кооперативе в своем социальном окружении;
  3. статистически подтвержденные повышенная рождаемость или коэффициент семейности в таких районах;
  4. опережающее хозяйственное развитие в таких регионах, обусловливающее приток молодых семей, имеющих детей.       

В случае, если районы с избыточной концентрацией заемщиков – владельцев сертификатов на материнский (семейный) капитал не отличаются от других районов, следует, при оценке заявок на предоставление займов от пайщиков, проживающих в таких районах, более тщательно изучить причины их обращения в кооператив, мотивацию в улучшении жилищных условий и насколько намечаемое к приобретению (строительству) жилое помещение способно обеспечить такое улучшение.

  1. Заемщики зарегистрированы в существенной удаленности от земельных участков, на которых предполагается строительство.

Комментарий:

Очевидно, что место постоянного проживания семьи, имеющей детей, имеет самостоятельную ценность в силу налаженных соседских, родственных связей, бытовой и инфраструктурной обустроенности, возможностями трудоустройства или самозанятости супруга и пр. Поэтому при получении от пайщика заявления о намерении получить заем для строительства (или приобретения) жилого помещения, на земельном участке, находящемся в существенном удалении от места постоянного жительства (регистрации) пайщика, следует более тщательно оценить мотивы такого решения, задавшись, например,  следующими вопросами:

  1. Чем обусловлено намерение изменить место жительства семьи и сняться с «насиженного» места?
  2. Каковы качества земельного участка, где намечается строительство (приобретается) жилое помещение? Обеспечен ли участок инженерными коммуникациями, транспортной, социальной инфраструктурой и насколько такие условия отличаются от прежнего места жительства семьи?
  3. На каких правах семья владела жилым помещением, в котором была зарегистрирована ранее и каковы параметры строящегося (приобретаемого) жилого помещения, по сравнению с имеющимся?  
  4. Какими силами и в какой срок намечается осуществить строительство на новом участке, для чего привлекается заем?
  5. Ведется ли уже строительство на данном земельном участке, закуплены ли строительные материалы и какие иные затраты понесла семья для подготовки строительства (например, на разработку проектно-сметной документации, выбор проекта, участие в инженерном обеспечении участка и пр.)?

Судебная практика.

  1. Сама по себе удаленность земельного участка, выбранного для строительства нового жилья от места постоянного проживания (регистрации) семьи, не противоречит установленной законом цели улучшения жилищных условий за счет средств материнского (семейного) капитала.

Как следует из Апелляционного определение Верховного суда Удмуртской Республики от 25.11.2013 по делу N 33-4263/2013, Управление ПФР отказало в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, ссылался на то, что строительство жилья … не повлечет улучшения жилищных условий семьи, поскольку:

  • данный населенный пункт не имеет регулярного прямого транспортного сообщения;
  • расположен в 1 км от автодороги;
  •  в нем отсутствует необходимая для проживания детей инфраструктура (школа, детский сад, больница), нет газоснабжения;
  • в поселке постоянно проживает 8 человек.

Однако Суд не признал эти доводы по следующим основаниям:

  • Из акта обследования жилого помещения, составленного представителем органа опеки и попечительства,  следует, что семья из пяти  человек нуждается в улучшении жилищных условий, поскольку:
  • жилая площадь квартиры составляет 17,4 кв. м;
  •  расположена в одноэтажном четырехквартирном бревенчатом доме (степень износа на 2003 г. составляет 54%);
  •  квартира неблагоустроенная (нет горячего водоснабжения, централизованного газоснабжения и канализации);
  • нет отдельных помещений для размещения детей;
  •  нет условия для ведения личного подсобного хозяйства.
  • Актом обследования Администрации ... подтверждается, что на принадлежащем К. земельном участке в… начато строительство дома, а именно:
  • выполнена заливка фундамента;
  •  приобретен строительный материал (кирпич, сруб для дома, строительный песок, пиломатериала).
  • Строительство жилого дома ведется .. в населенном пункте, который находится в пределах муниципального образования … с административным центром в п. …, в котором имеются все необходимые для жизнедеятельности и развития детей элементы инфраструктуры, включая образовательные, медицинские и другие учреждения.
  1. В другом случае, Суд6 сделал вывод о том, что приобретение жилого помещения на удаленном участке нельзя расценивать как улучшение жилищных условий. При этом удаленность участка явилась только одним из комплекса факторов, на которых было основано судебное решение.
  • Оценив жилое помещение, в котором проживает семья, суд пришел к выводу о его удовлетворительном санитарно-гигиеническом состоянии:
  • Жилой дом, общей площадью…кв. м, обеспечен частичными удобствами: электро-, газоснабжение, слив, котел АГВ, отопление газовое.
  •  Несовершеннолетние дети проживают в отдельных комнатах.
  • В то же время, из комиссионного акта обследования приобретенного жилого помещения установлено, что его состояние не пригодно для проживания без проведения капитального ремонта:
  • В обследуемом доме никто не зарегистрирован и не проживает.
  • Комнаты в доме сырые.
  • Ванная комната, водопровод, канализация, горячая вода, отопление отсутствуют.
  • В обоснование фактора удаленности приведены следующие доводы:
  • Участок, где  расположен дом, входит в состав … муниципального образования с удаленностью 11 км от  … и 3 км от ….
  • На территории деревни проживает … человек.
  • Инфраструктура в населенном пункте не развита, магазин, школа, детский сад, фельдшерский пункт отсутствуют.
  • Рабочих предприятий и рабочих мест не имеется.
  • Общественный транспорт до деревни не ходит.

Приблизительно по таким параметрам кооперативу следует оценивать заявки о предоставлении займов на строительство (приобретение) жилья на участках, удаленных от мест постоянного проживания (регистрации) пайщиков. При этом вовсе не обязательно получать акты обследования и заключения сторонних организаций, а достаточно самостоятельно оценить, насколько заявленные пайщиком намерения способствуют улучшению жилищных условий семьи.

  1. Площадь земельных участков (5-7 соток) нехарактерно мала для земельных участков, расположенных в удаленных сельских районах.

Комментарий.

Как установлено п.1, ч.1, 38 Градостроительного кодекса РФ, «предельные (минимальные (или) максимальные) размеры земельных участков, устанавливаются градостроительными регламентами, принимаемыми в составе правил землепользования и застройки, утверждаемыми представительными органами местного самоуправления. В качестве ориентира для оценки площади земельного участка может быть принято, в частности, что в соответствии с п.п.1, п.1, «Условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса», утвержденных приказом Минстроя России от 14.11.2016 г. № 800/пр, определено, что к жилью экономического классаотносится «отдельно стоящий дом… расположенный на земельном участке не более 1500 кв. м». При оценке площади земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, следует ориентироваться на эту норму. В сельской местности, где земельные участки используются не только для усадебной застройки, но и для ведения личного подобного хозяйства, их площадь будет закономерно выше.

При рассмотрении заявки на предоставление займа под строительство жилья полезно поинтересоваться установленными на данной территории нормами отвода земельных участков для усадебного строительства, регулярными размерами таких строящихся или застроенных участков и соотнести с размером участка, предоставленным для строительства соискателю займа.

  1. В течение короткого промежутка времени (с 05.04.2016) арендаторами одного и того же участка являлись три физических лица (1990,1987 и 1989 г.р.).

Комментарий.

То обстоятельство, что в течение короткого времени право аренды земельного участка переходило к разным лицам, не связанным между собой родственными связями, может свидетельствовать о мнимой сделке, когда земельный участок арендуется не с целью индивидуального жилищного строительства, а лишь для прикрытия – с целью незаконного «обналичивания» средств материнского (семейного) капитала. Поскольку договор аренды земельного участка, является документом, предусмотренным п.п. г), п.10  «Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862, следует проверить по кадастровому номеру историю возникновения и перехода прав аренды земельного участка. Выявленная в результате такой проверки множественность лиц, ранее арендовавших этот земельный участок для строительства, дает основания усомниться в добросовестности намерений заявителя.   

  1. Земельный участок был реализован заемщиком сразу после получения займа.

Комментарий.

Целевой характер займа, предоставленного для улучшения жилищных условий, предполагает строительство жилого дома на земельном участке. Реализация пайщиком земельного участка сразу же после получения займа свидетельствует о нецелевом использовании займа, вследствие чего ПФР вполне может отказать в перечислении кооперативу средств материнского (семейного) капитала на погашение задолженности по целевому займу. Судьбу и последующее использование земельного участка можно проследить по его кадастровому номеру, осуществляя такой мониторинг вплоть до сдачи жилого дома в эксплуатацию и распределения долей в праве собственности на дом между родителями и несовершеннолетними детьми.

Судебная практика.

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 19.01.2016 по делу N 33-876/2016 факт расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома, после получения средств материнского капитала на эти цели, признан основанием для квалификации нецелевого использования средств государственной поддержки и неосновательного обогащения заемщика. Средства материнского капитала, перечисленные в счет погашения займа, взысканы с заемщика в пользу пенсионного фонда.

  1. Имеются признаки нецелевого использования займов, предоставленных двум пайщикам. 

 Судебная практика.

Признаками нецелевого использования займа являются, например:

  1. Несовпадение реквизитов договора целевого займа с указанными в договоре купли – продажи жилого помещения: «Договор целевого займа был заключен 05 мая 2014 года, в договоре купли-продажи дома сделана ссылка на договор от 06 апреля 2014 года, то есть на другой договор. Деньги, полученные по целевому займу, были использованы не на оплату жилого помещения, а на иные цели» - Апелляционное определение Пермского краевого суда от 08.04.2015 по делу N 33-3395.
  2. Не исполнение нотариально удостоверенного обязательства об  оформлении приобретенного жилого помещения в общую собственность родителей и детей признано Апелляционным определением Владимирского областного суда от 14.08.2012 по делу N 33-2284/2012  одним из факторов, свидетельствующим о нецелевом использовании средств материнского (семейного) капитала.
  3. Приобретение жилого помещения по завышенной цене признано  Апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 27.04.2012 по делу N 33-261одним из факторов, свидетельствующим о нецелевом использовании средств материнского (семейного) капитала, противоречащим интересам детей и не улучшающим жилищные условия семьи.

Следует обратить внимание, что даже наличие отчета по определению рыночной стоимости приобретенного жилого помещения, в котором содержится вывод об удовлетворительном состоянии дома, не принимается судом во внимание. Как следует из Апелляционного определения Саратовского областного суда от 13.02.2014 по делу N 33-835/2014, «Юридически значимым обстоятельством …является факт приобретения жилья с целью улучшения жилищных условий, а в данном случае жилищные условия истца и ее несовершеннолетних детей при приобретении спорного дома не улучшаются».

  1. Визуальным осмотром земельных участков в деревнях ….. в целях строительства жилых домов, на которых были получены займы Ф.И.О.1, Ф.И.О.2, Ф.И.О.3, Ф.И.О.4, Ф.И.О.5, Ф.И.О.6 было выявлено, что указанные участки сформированы за счет разделения земельных участков на 8 частей в дер…. и на 5 частей в дер. …..   Все участки, кроме участков, примыкающих к улице, не имеют подъездных путей.  Признаков проведения строительных работ на всех данных участках не имеется. 

Комментарий:

  1. При разделении земельных участков на несколько земельных участков, размеры вновь образованных земельных участков не должны быть меньше нормы предоставления земельных участков, установленной представительным органом местного самоуправления (см. комментарий к п. 6.3).

В соответствии с п. 28, ч.1, ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», «осуществление государственного кадастрового учета или государственная регистрация прав приостанавливается…, если .. размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков».

  1. П.4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, запрещено «образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости». Очевидно, что отсутствие подъездных путей к части вновь образованных участков делает невозможным строительство и последующее использование построенных на таких участках индивидуальных жилых домов.
  2. Образование земельных участков, не имеющих подъездных путей, очевидно, противоречит градостроительным регламентам, в связи с чем, орган местного самоуправления должен отказать в выдаче разрешения на строительство на таких участках.  

Вывод комиссии  об отсутствии признаков проведения строительных работ на таких участках вполне закономерен, поскольку такие работы невозможны без обременения сервитутом собственников участков, примыкающих к улице.

 Следовательно, при рассмотрении заявок о предоставлении займа на индивидуальное жилищное строительство на земельных участках, образованных путем разделения, следует проверить соответствие площади вновь образованных земельных участков установленным в данном муниципальном образовании нормам отвода земель под индивидуальное строительство и постановку таких участков на кадастровый учет, проверить наличие подъездов, подходов к каждому земельному участку.

Судебная практика.

  1. Определением КС РФ от 24.09.2012 г. № 1598-О установлено, что «владение, пользование и распоряжение землей… осуществляется их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов других лиц… Условия и порядок пользования землей определяются на основе … Земельного и Градостроительного кодексов, предусматривающих соответственно в ст. 11.9 и 30 необходимость соблюдения при образовании и изменении земельных участков их предельных (минимальных (или) максимальных) размеров, установленных Правилами землепользования и застройки».    
  2. Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 31.05.2016 N 33А-2060/2016 подтвердило, что «при образовании нескольких земельных участков посредством раздела, то есть изменения существующего земельного участка заявителя, их размеры не могут быть менее 300 кв. м, постановка на кадастровый учет земельных участков в размере 36 кв. м и 264 кв. м соответственно недопустима».
  3. Определением Верховного Суда РФ от 12.12.2014 N 41-КГ14-30, Определением ВАС от 237.03.2013 №ВАС-3274/13 по делу А79-7747/2011 установлено, что «Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку».
    1. Анализ информации Публичной кадастровой палаты … показал, что 30 из 38 земельных участков, предоставленных заемщикам для индивидуального жилищного строительства, представлены частями разделенного большого земельного участка, что может свидетельствовать о наличии аналогичных косвенных признаков получения заемных средств, погашение которых осуществляется средствами материнского (семейного) капитала, без фактического строительства индивидуальных жилых домов, а договоры займа могут быть заключены только в целях получения средств МСК (обналичивания средств МСК).

 Комментарий:

Индивидуальное строительство на земельном участке, образованном путем разделения обосновано, например, при выделении участка принадлежащего родителям, для строительства обособленного жилого дома семьей их детей или родственников. В остальных случаях, следует проанализировать природу возникновения разделенных земельных участков, их пригодность для индивидуального жилищного строительства по нормам площади, планировочным параметрам, мотивацию заемщика в улучшении жилищных и его возможности осуществить индивидуальное жилищное строительство.  

Вывод:

Вышеизложенное не исключает вовлеченности кооператива в схему по «обналичиванию» средств МСК. 

Комментарий:

С учетом выявленного комиссией, такой вывод представляется даже излишне либеральным. Кооператив может и не участвовать осознанно в преступной схеме «обналичивания» средств материнского (семейного) капитала, но может быть использован для реализации такой схемы.

Кооператив сам создал благоприятные возможности для возникновения такого рода рисков, проводя легкомысленную кредитную политику, не предполагающую изучение заемщиков, его мотивации в улучшении жилищных условий, оценку земельных участков, где намечается строительство и пр. Фактически деятельность кооператива сводилась к проверке правоустанавливающих документов, дающих основание для погашения обязательств по займу средствами материнского (семейного) капитала и соблюдению установленной законом процедуры перечисления средств целевого займа.

При этом упускалось главное – контроль целевого использования займа, что, по мнению многих, не входит в обязанности кооператива, как кредитора. Это весьма опасное заблуждение, поскольку функция кооператива состоит не просто в предоставлении  займа, и не заканчивается после того, как ПФР погасит задолженность средствами МСК, но в обеспечении установленной законом № 256-ФЗ цели – улучшении жилищных условий семьи. А это требует осуществление контроля целевого использования займа и на стадии рассмотрения заявки и в период пользования займом и после его погашения. Устранение от этой обязанности влечет нарушение законов № 256=ФЗ, 115-ФЗ и увеличивает риски вовлечения кооператива в преступные схемы.

Поэтому, наряду с выявленными нарушениями при проверке, полезно проанализировать признаки схем, используемых для «обналичивания» средств материнского (семейного) капитала, на которых основываются надзорные органы, суды, Центральный Банк и обслуживающие кооперативы,  кредитные учреждения:

  1. В договоре займа не детализированы признаки, индивидуализирующие приобретаемое жилое помещение: договор займа имеет признаки «рамочного» договора, т.к отсутствуют используемые в общепринятой практике составления договоров по сделкам с недвижимым имуществом сведения: подробное описание объекта недвижимости с указанием реквизитов правоустанавливающих документов, документов-оснований возникновения права собственности на данные объекты недвижимости; полная стоимость объекта недвижимости; реквизиты договора купли-продажи объекта недвижимости7.
  2. Применение повышенной процентной ставки - Схема … заключается в выдаче различными некредитными финансовыми организациями займов на приобретение жилья физическим лицам с неоправданно высокими процентными ставками от 20 до 80% годовых. Возмещение государством данных процентов средствами материнского (семейного) капитала является источником дохода организаторов бизнеса, а держатели сертификатов на материнский (семейный) капитал в результате могут использовать денежные средства на цели, непредусмотренные законодательством. Указанная в предоставленном клиентом договоре займа, обеспеченном залогом, процентная ставка 36% годовых, Банком расценена как основание для отнесения проводимых операций к вышеописанной схеме8.
  3. Фиктивная сделка купли продажи ранее подаренного жилого помещения – «…. подарив в 2014 г. жилой дом по собственному усмотрению, Г.О. искусственно ухудшила жилищные условия семьи, а, приобретая этот же объект …, она восстановила ранее существовавшее положение, то совершенные истцом сделки …г. к улучшению жилищных условий ее семьи не привели. … имело место злоупотребление правом - участие в схеме приобретения жилого помещения не в целях улучшения жилищных условий путем использования средств материнского (семейного) капитала, а с целью "обналичивания" средств МСК. Сделан вывод о заключении мнимых сделок9.
  1. В нарушение ч.4, ст. 6 Федерального закона № 190-ФЗ и п.1.6 Указания Банка России от 28.12.2015 г. № 3916-У, по итогам 1,2 кварталов 2016 г. норматив ФН3.1 максимально допустимого уровня риска на одного пайщика-заемщика, превышает установленное максимальное значение в 10%.

Фактически в указанный период деятельности Кооператива имелись основания для осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), предусмотренные ст. 189.2 Федерального закона № 127-ФЗ в части неоднократного нарушения финансовых нормативов, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации в сфере кредитной кооперации, в течение двенадцати месяцев с даты выявления первого такого нарушения.   

Комментарий:

  1. В соответствии с п.1, ч.4, ст. 6 Закона № 190-ФЗ, кредитный кооператив обязан соблюдать финансовые нормативы.
  2. Письмом ГУРМ и МФД Банка России от 9.03.2017 г. № 56-2-3/40010 разъяснено, что требование по соблюдению финансовых нормативов носит непрерывный характер и они должны соблюдаться ежедневно.
  3. Длящееся не соблюдение норматива в течение двенадцати месяцев с даты выявления первого такого нарушения, является основанием для применения мер по предупреждения банкротства, предусмотренного п.1, ч. 1, ст. 189.2 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». При этом кооператив должен разработать план восстановления своей платежеспособности и направить его в Банк России, если кооператив объединяет свыше 3000 пайщиков и в СРО – в остальных случаях.

Закон не предусматривает, что основание для применения мер по предупреждению банкротства возникает при нарушении в течение 12 месяцев какого-либо одного финансового норматива, а определяет в качестве такого основания нарушение любого из установленных законом финансовых нормативов в течение двенадцати месяцев, пусть даже отдельные нормативы будут нарушаться в течение меньшего периода.

В случае, если кооператив не составит план восстановления платежеспособности и не направит его в Банк России  или в СРО, возникают основания, предусмотренные ч.1, ст. 189.3 Закона № 127-ФЗ, для назначения Банком России  временной администрации кооператива.

  1. В нарушение требований п.1 Указания Банка России № 3322-У от 14.07.2014 г., Кооперативом по состоянию на 30.09.2016 г. не сформирован резерв на возможные потери по займам в сумме 4532,8 тыс. руб. 

Комментарий:

Указание Банка России от 14.07.2014 N 3322-У "О порядке формирования кредитными потребительскими кооперативами резервов на возможные потери по займам" устанавливает равную обязанность для всех кооперативов формировать РВПЗ в размерах и в сроки, установленные п.9 Указания.

При недостаточности средств на формирование резерва кооператив должен отразить недостающую сумму в составе убытков и вынести на общее собрание вопрос о внесении пайщиками дополнительных взносов для покрытия убытков, как это предусмотрено ч.3, ст. 26 Закона № 190-ФЗ.

  1. В нарушение п. 1, п.4 Указания Банка России от 24.09.2015 г. от 14.07.2014 г. № 3805-У «О порядке размещения средств резервных фондов кредитных потребительских кооперативов», Кооперативом средства резервного фонда размещены в активы, не предусмотренные нормативными документами Банка России. Данные факты могут привести к нарушению ч.3, ст. 26 Закона № 190-ФЗ, в части возникновения угрозы непокрытия убытков кредитного кооператива за счет средств резервного фонда.   

Комментарий:

Средства сформированного кооперативом резервного фонда могут размещаться в активы, предусмотренные п.1 Указания Банка России № 3805-У, при этом возможность размещения указанных средств в депозиты и на расчетных счетах кредитных организаций ограничена допустимым уровнем их кредитного рейтинга. Решением Совета директоров Банка России с 14.07.2017 г. обновлены требования к кредитным рейтингам кредитных организаций в целях размещения средств резервных фондов. Сводная таблица кредитных рейтингов российских банков, присвоенных, АО «РА «Эксперт» и Аналитическим кредитным рейтинговым агентством(АКРА) по состоянию на 9.08.2017с указанием допустимых долей резервного фонда, которые могут быть размещены в таких банках размещена на сайте СРО «Содействие» по ссылке http://sro-sodeystvie.ru/files/files/3044/file-3044.pdf.

  1. Кооператив в нарушение п.4 Указания Банка России № 3719-У допустил факты  представления в рамках отчетности за июнь, июль и октябрь 2016 г., направляемой в Банк России недостоверные сведения.   

Комментарий:

В настоящее время порядок представления в Банк России ежемесячной отчетности по операциям с денежными средствами регламентируется Указанием Банка России 13.01.2017 N 4263-У «О сроках и порядке составления и представления некредитными финансовыми организациями в Банк России отчетности об операциях с денежными средствами». Как установлено п.1, «Порядка составления и представления отчетности…», «Организация представляет уточненные данные за предыдущие отчетные периоды …в случае обнаружения ошибок в ранее представленном Отчете, посредством повторного представления Отчета, содержащего исправленные значения показателей.

Представление Отчета, содержащего уточненные данные, осуществляется в течение 30 календарных дней с момента получения указанных документов и (или) выявления ошибок и сопровождается пояснениями Организации.

В случае обнаружения ошибок в Отчетах, представленных в Банк России за несколько отчетных периодов, каждый исправленный Отчет направляется в Банк России отдельным электронным документом.

Кооператив должен был представать скорректированные отчеты за каждый период, где инспекцией были установлены недостоверные данные. 

  1. Кооператив в нарушение п.1 Указания Банка России от 25.07.2016 г. № 4083-У допустил факты  представления недостоверной информации в СРО, что в свою очередь может повлечь нарушение СРО ч.3, ст. 28 Федерального закона № 190-ФЗ в части направления недостоверной информации в Банк России.    

Комментарий:

Как установлено п. 5. Указания Банка России от 25.07.2016 N 4083-У «О формах, сроках и порядке составления и представления в Банк России документов, содержащих отчет о деятельности и отчет о персональном составе органов кредитного потребительского кооператива», «В случае обнаружения КПК или СРО ошибок в ранее представленной в Банк России отчетности исправленная отчетность должна быть направлена в Банк России в течение 10 рабочих дней со дня выявления ошибок. … В случае обнаружения ошибок в отчетности, представленной за несколько отчетных периодов в Банк России, каждая исправленная отчетность направляется в Банк России отдельным электронным документом.

Кооператив должен был представать скорректированные отчеты за каждый период, в течение 10 дней после установления инспекцией фактов представления недостоверной информации. 

  1. В нарушение п. 18.1 Устава наблюдательный    совет в кооперативе не избран.   

Комментарий:

Наблюдательный совет является контрольно-ревизионным органом, предусмотренным ч.1, ст. 15, ст. 23Закона № 190-ФЗ. Создание такого органа обязательно.

 

[1] Если средства привлечены от пайщиков – юридических лиц и юридических лиц, не являющихся пайщиками кооператива.

[2] При условии, что кооператив располагает ликвидностью для очередного и досрочного возврата сбережений.

[3] В зависимости от численности  пайщиков: более 3000 – в Банк России, менее – в СРО.

[4] В актуальной редакции ст. 168 ГК – оспоримым.

[5] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 N 09АП-19968/2017-ГК по делу N А40-233359/16-87-1662

[6] Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13.02.2014 по делу N 33-835/2014

[7] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2017 N 09АП-22990/2017 по делу N А40-251992/16

[8] Там же.

[9] Апелляционное определение Смоленского областного суда от 16.12.2014 по делу N 33-4571.

[10] Опубликовано на сайте СРО «Содействие» по ссылке http://sro-sodeystvie.ru/files/doc_image_copy/2875/2875.jpg