Учет реализации залога

В связи с тем, что кооператив впервые столкнулся с ниже следующей ситуацией, просим Вас дать разъяснение по бухгалтерскому и налоговому учету проводимых операций:

1. Первый этап: В связи с неисполнением заемщиком своих обязательств по договору займа, кооператив обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности и обращения взыскания на имущество должника (предмет залога) путем его продажи с публичных торгов. Исковые требования были удовлетворены в полном объеме. В дальнейшем, имущество должника не было реализовано в принудительном порядке с публичных торгов. Поступило предложение от судебных приставов оставить нереализованное имущество должника за кооперативом с одновременной выплатой разницы между стоимостью передаваемого имущества и задолженностью должника перед кооперативом. Кооператив принимает решение об оставлении нереализованного имущества (квартиры) за собой с одновременным перечислением разницы в стоимости передаваемого имущества. Далее кооператив регистрирует право собственности на объект жилой недвижимости за собой. В последствии кооператив намерен реализовать данное имущество физическому лицу – пайщику кооператива. 

Правильно ли мы понимаем, что на данном этапе кооперативу необходимо сделать следующие бухгалтерские проводки:

Дебет 62 Кредит 51
– отражена оплата разницы стоимости нереализованного имущества на депозитный счет службы судебных приставов;(основание: Предложение УФССП взыскателю оставить нереализованное имущество должника за собой, Решение правления кооператива о принятии предложения УФССП) 

Дебет 76 субсчет «Расчеты с залогодателем» Кредит 62 (58, 76)
– отражен зачет стоимости залогового имущества в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом (основание: постановление и акт УФССП о передаче нереализованного имущества должника взыскателю)

Дебет  41  Кредит 76 субсчет «Расчеты с залогодателем»
– отражено поступление имущества, право собственности на которое перешло в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом.

Дебет  91.02  Кредит 51 
– отражена уплата госпошлины за регистрацию права собственности на перешедшее кооперативу залоговое имущество.

При этом у кооператива сумма полученного залога доходом не признается, так как экономические выгоды организации при этом не увеличиваются, а следовательно, налогооблагаемой базы для исчисления налога по УСН «Доходы минус расходы» не возникает.

1. Второй этап: На основании решения правления, кооператив реализует залоговое имущество (квартиру) физическому лицу (пайщику кооператива) по цене равной стоимости, указанной в акте о передаче нереализованного имущества взыскателю от судебных приставов.

На данном этапе кооперативу необходимо сделать следующие бухгалтерские проводки:

Дебет 51 Кредит 62
– отражена оплата физическим лицом стоимости залогового имущества (квартиры) (основание: договор купли-продажи жилой недвижимости);

Дебет 62 Кредит 90.1
– отражена выручка от реализации залогового имущества (Основание: договор купли-продажи жилой недвижимости, банковская выписка);

Дебет 90.2 Кредит 41
– отражено списание товара в связи с реализацией (Основание: договор купли-продажи жилой недвижимости, банковская выписка).

В части налогообложения указанных операций:

1). Налогооблагаемой базы для исчисления налога по УСН «Доходы минус расходы» не возникает, так как залоговое имущество реализовано по цене, не превышающей стоимости указанного имущества в оценке, указанной в акте УФССП о передаче нереализованного имущества должника взыскателю.

2). В части НДС - не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

В случае обнаружения неточностей, просим внести коррективы.