Займы

В соответствии со Стандартами Банка России Договор займа, выданного на улучшение жилищных условий с использованием средств материнского капитала (ипотечный заем по Базовому Стандарту) имеет ряд своих особенностей и
требований  – Глава 4 Базового стандарта «Совершение кредитным потребительским кооперативом операций на финансовом рынке».
Среди таких особенностей требования:
1. об указании цели предоставления ипотечного займа и праве кооператива контролировать целевое использование денежных средств, предоставленных по договору ипотечного займа,
2. о табличной форме такого договора, с наличием в верхней части таблицы трех квадратов с данными о: полной стоимости займа в процентах, полной стоимости займа в денежном выражении, размере ежемесячного платежа.

Ипотечный заем подразумевает залог недвижимого имущества (квартира, жилой, дом, комната, земельный участок – в случае строительства жилого дома). Однако многие пайщики-владельцы сертификата на материнский капитал обращаются с заявлением о выдаче займа  под средства материнского капитала – на строительство жилого дома на арендуемом земельном участке. В случае, если строительство предполагается на арендуемом земельном участке, оформить его залог не получается, так как собственники земельного участка (как правило, муниципальные государственные органы, сельсоветы и др.) разрешение на залог не дают. Поэтому в случае, если пайщик берет заем на строительство жилого дома на арендуемом земельном участке,  заем оформляется без залог В связи с этим возникают вопросы:

1. Не переходит ли договор займа на строительство жилого дома на арендуемом земельном участке из категории ипотечного займа в категорию  потребительского  займа.
2. Если переходит, то применяются ли к такому договору требования Главы 4 Базового стандарта, в частности, в табличной форме такого договора займа должно содержаться только два, а не три (как в ипотечном займе) квадрата,  и другие?

Вопрос 1.  Каким образом рассчитывается полная стоимость и каким образом размещается информация о полной стоимости кредита (займа) на первой странице договора займа, который заключен с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Вопрос 2.  Каким образом рассчитывается полная стоимость займа, и каким образом размещается информация о полной стоимости кредита (займа) на первой странице договора займа, который заключен с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.

Вопрос 3.  Каким образом рассчитывается среднемесячный платеж, и каким образом размещается информация о среднемесячном платеже на первой странице договора займа, который заключен с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.

Вопрос 4.  Какая иная информация должна быть размещена на первой странице договора займа, который заключен с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, в том числе и договора займа, который заключен с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.

Вопрос 5.  Распространяется ли действие Федерального закона №353-ФЗ от 21.12.2013  в связи с принятыми изменениями в действующем законодательстве, а именно контроль  ЦБ РФ на  договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, обязательства  заемщика по которым обеспечены ипотекой.

У нас в договорах займов  сотрудники ставят факсимильную подпись, а в  инспекции запросили   доказательство  правомерности этой факсимильки. А я не знаю ?? Где то это проприсанно ??  А то  все договора  получаться недействительными.

1. Можно ли отнести выданные займы на строительство жилого дома с использованием средств мат. капитала, к категории потребительских займов с иным обеспечением - поручительством (не ипотека), т.к. земельный участок не является собственностью заемщика (арендуемый).

2. Возможно, ли считать такие займы потребительскими, а не ипотечными?
Если такие займы являются потребительскими, то в Отчете о деятельности КПК в Форме 3 к какой категории отнести эти займы?

Подскажите пожалуйста. Мы в кооперативе выдаем займы под материнский капитал. Срок займа на 36 месяцев под 36% годовых. Но по условиям договора займа у нас есть льготный период 3 месяца, время за которое пайщик кооператива может зарегистрировать сделку (если это купля) и подать документы в пф. По окончании льготного периода денежные средства перечисляет пф и заемщик уплачивает комиссию в размере 25 т (10т - единовременный платеж, 15 т - обязательный взнос). В графике у нас первые три месяца пустые. Мы имеем право так оформлять договора займа. 
Или нам нужно делать без процентный займ на эти три месяца, а на тот случай если заемщик передумает оплачивать его материнским капиталом, оформлять сразу доп соглашение где будут прописаны уже другой срок и проценты.

Каков порядок  реструктуризации займа  в случае просрочки договора погашаемым материнским капиталом?  Правильно ли я понимаю, что в данном случае  кооператив действует как обычно - составляется доп. соглашение о порядке  погашении просроченного займа?  Т.е.,  что не перечислено в п.3 ст 9, кооператив не применяет указанный в Стандарте порядок: письменное обращение пайщика с приложением подтверждающих ситуацию документов?

Распространяются ли требования Стандарта "Базовому стандарту защиты прав и интересов физических и юридических лиц - получателей финансовых услуг, оказываемых членами саморегулируемых организаций в сфере финансового рынка, объединяющих кредитные потребительские кооперативы" к договорам  заключенным до  вступления в силу указанного Стандарта, если просрочка по договору наступила в 2018 году?

Согласно  п. 4.12.2. Базового стандарта "кооператив не вправе выдавать ипотечные займы................по сделкам на приобретение жилых помещений на земельных участках , не относящимся к жилым территориальным зонам категории земель населенных пунктов". В связи с этим у нас вопрос: вправе ли мы выдать займ на приобретение "жилого помещения" - так указано в свидетельстве на право собственности продавца и мы на месте убедились, что этот дом пригоден для проживания, находящегося на земельном участке "категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения садоводства"? По нашему мнению этот пункт Стандарта не соответствует существующей практике правоприменения.

Подскажите, пожалуйста, когда мы оформляем займ под материнский капитал, если после проверки документов после устной беседы с будущим пайщиком, мы не видим никаких препятствий в дальнейшем оформлении займа, и оформляем его. Должен при этом кооператив отправлять информацию в росфинмониторинг  на предмет не отнесении данной сделки к категории сомнительной?

Для оценки платежеспособности заемщика возможно ли учитывать средства МСК? Если при оценке платежеспособности учитываются средства МСК, то обязательно ли в данном случае ссылка в договоре займа, что заем планируется погасить средствами МСК?

1 Вопрос. Пункт 4.15 предусматривает обязанности вести отдельный учет дебиторской задолженности, образовавшейся в связи с предоставлением ипотечных займов. Это касается всех ипотечных займов или только ипотечных займов погашение, которых предполагается осуществлять за счет средств материнского (семейного) капитала?

2 Вопрос. Пункт 4.16 определяет долю дебиторской задолженности ипотечных займов, погашение которых предполагается за счет средств МСК. Что подразумевается под дебиторской задолженностью – основной долг с процентами (проценты считать на дату определения доли дебиторской задолженности)  или только основной долг по договору займа?

А членские взносы должны в любом случае входить в график (в целях расчета ПСЗ) или не обязательно, например, если членские взносы не прописаны в договоре займа и не являются доходом при налогообложении - их все равно надо включать в график? у нас просто есть другая информация... но где об этом прописано в нормативной базе?
аудиторская фирма …, г. Москва меня проконсультировала, что если членские взносы не облагаются налогом, то и в графике их не должно быть....
мы уже полностью запутались, как должно быть (мы отражаем в графике).

При формировании комитета по займам у нас возник спорный вопрос, при трактовании ч.3 ст.24   190-ФЗ, а именно: Согласно ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 18.07.2009 N 190-ФЗ "О кредитной кооперации" комитет по займам избирается общим собранием членов кредитного кооператива (пайщиков) из числа членов кредитного кооператива (пайщиков) и (или) работников кредитного кооператива, не являющихся членами кредитного кооператива (пайщиками).

Как правильно по Вашему мнению правильно трактовать указанную норму,

1. Комитет по займам может состоять только из работников КПК или только из членов КПК?

2. Комитет по займа может состоять и из членов КПК и работников КПК

Ещё раз с просьбой проконсультировать по такому вопросу.  Сколько переоформлений возможно с заемщиком по краткосрочным займам до зарплаты? Обычно они оплачивают проценты и заключают новый договор на остаток суммы по долгу.  Сколько раз мы можем заключать с ними новые договоры (переоформлять)?

Договор реструктурировали, изменили сроки погашения, заемщик не нарушает новые сроки погашения.

Форма 4 учитывает реструктурированные договоры (итоговые суммы) как "всего просроченная задолженность".

Форма 2 строка 7 учитывает сумму просроченной задолженности в разбивке по срокам возникновения.

Суть показателей этих форм получается разная?

I. Обращаемся к Вам по двум злободневным вопросам. Внимательно изучили на сайте СРО раздел "часто задаваемые вопросы" и Ваши ответы на них, однако некоторые спорные моменты у нас остались.
    1) Еще в 2014 г. со вступлением 353 ФЗ в законную силу были внесены поправки в закон об ипотеке которые обязали Займодавца при выдаче ипотечного займа рассчитывать и публиковать значения ПСК (+ др. моменты). Сопоставляя эти факты,  о необходимости рассчитывать и публиковать значения ПСК во всех выдаваемых нами займах, мы решили унифицировать форму всех договоров под формат требуемый 353-ФЗ (табличная форма), что и успешно реализовали. Далее возникла необходимость раз в квартал отправлять данные о средневзвешенных значениях ПСК для ЦБ. При формировании отчетов для СРО и заполнении раздела о средневзвешенных значениях ПСК за каждый квартал мы весь спектр наших займов "раскладывали" согласно градации разработанной ЦБ а именно делили их на займы с обеспечением в виде залога (куда в том числе были включены все ипотечные займы, т.к. недвижимость является залогом!), займы с иным обеспечением (куда мы включили все договора обеспеченные поручительством) и займы без обеспечения (в нашем случае все остальные). По такому же принципу мы и ограничивали ПСК во всех наших договорах из за чего нам пришлось в конечном итоге снизить ПСК по ипотечным займам до 46% годовых.

Вопрос: В обсуждении о включении в отчет о деятельности ипотечных займов (http://sro-sodeystvie.ru/k-k/o-na-v/vopros-2697) Вы говорите что такие (ипотечные) займы включать в форму VI отчета не надо. Отсюда у нас возник вопрос, а надо ли тогда соблюдать требования ЦБ по ограничению максимального значения ПСК при выдаче ипотечных займов или их можно выдавать хоть под любые проценты? До этого момента мы его соблюдали данные требования, что привело к необходимости принудительного снижения % ставок по сбережениям и в целом ухудшило экономические показатели работы организации.

II. Вопрос: Как Вы считаете правомерно ли работать по такой схеме?

Вопрос технического характера по порядку гашения займа. У нас в внутренних документах прописано все согласно закону 353 фз о займе, как происходит частично досрочное погашение и полное досрочное гашение займа, т.е. теоретически клиент должен прийти день в день и оплатить ту сумму которая указана в графике по договору. По факту у нас клиент приходит когда придет и мы приходуем ту сумму которую он пожелает но не менее ежемесячного платежа... ну например, ежемесячный платеж составляет 1000 руб, клиент желает внести 1500 руб. мы понимаем какие действия должны быть совершены согласно закону. получается что при отклонение хоть на рубль от платежа  при оприходование, необходим новый график, обновленное пск... у нас есть необходимость все привести в надлежащее исполнение. в банках решен этот вопрос, открывается сбер счет он подвязывается к договору и в определенной число сумма необходимая списывается... мы сейчас решаем этот вопрос в программном обеспечение и там все примерно по такому же принципу.. на определенный счет приходуются денежные средства (типа резервирования) а в день платежа сумма спишиться и на этом "резерве" могут оставаться остатки до следующего платежа ...

Подскажите пож-та, если заемщик полностью гасит займ досрочно, нужно ли с него брать заявление на досрочное гашение?

Прошу разъяснения по поводу включения/не включения в раздел «данные о средневзвешенных значениях ПСК, по категориям потребительских займов (раздел 6 отчета о деятельности)» в ежеквартальном отчете, договора целевого займа на строительство, обеспеченные залогом земельного участка (залоговая стоимость значительно ниже суммы выдаваемого займа).

На данный момент резервы формируются в соответствии с нормами, которые приведены в отчетности от полного остатка займа. (На данный момент кооперативы в 100% объеме могут сформировать резервы.)  

Но встречал в статьях в интернете что резервы формируют именно от просроченной задолженности. 

Например: заемщик оформил заем на 100 000 руб. на 10 мес., т.е. каждый месяц его основной долг должен уменьшаться на 10 000 руб. И теперь представим, что заемщик не платил ни разу. 

Резерв на 1 месяц будет считаться так: 

1 вариант - (как сейчас)  на 100 000 руб. начисляются резервы умножаем на норму резервирования

2. вариант - так как в просрочку попало 10 000 (не оплаченный основной долг), и на эти 10 000 начисляем резервы.

Разумеется в том и во втором случае плюс норматив по просроченным процентам.

Как делать правильно?