Займы

Прошу проконсультировать по возникшей ситуации:

клиент кооператива заключил договор займа на приобретение недвижимости, договор купли-продажи оформляется через нотариуса, т.к. несколько покупателей. В договоре купли-продажи есть пункт: 4.3. Согласно с. 77 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на отчуждаемую недвижимость возникает залог в силу закона, залогодержателем будет Ссудодатель. (Т.е. кооператив). Нотариус _____ договор купли-продажи с таким условием отказывается, мотивируя тем, что с 1 ноября 2019 года вступил в силу закон № 271-фз, который ограничивает наложение ипотеки. Не слышит наши возражения о том, что этот закон запрещает микрофинансовым организациям выдавать займы под залог жилого помещения, а кредитный потребительский кооператив — это вовсе не микрофинансовая организация, и закон 271-фз не вносит никаких изменений в ст. 77 закона 102-фз «Об ипотеке».

Как донести до нотариуса, что условие о возникновении залога на отчуждаемую недвижимость не меняется в отношении кредитного потребительского кооператива, остается тем же, что прописано в составленном нами договоре купли-продажи, на какие еще законодательные акты можно ссылаться? Или возможно адресовать нотариуса к Вам за разъяснениями? 

Сложилась такая ситуация:

Договор займа с заемщиком был заключен 17 июля 2019 года, сроком на 3 месяца, с даты фактического предоставления займа, процентная ставка 68,14. 

Выплаты денежных средств заемщику по договору займа по сегодняшний день не производились.

Договор купли-продажи между сторонами был заключен 01 ноября 2019 года и удостоверен нотариусом. На регистрацию договор в Росреестр еще не сдавали.

В связи с изменениями в законодательстве с 01.10. можем ли мы продолжать работать с этим договором займа или сделать договор займа с процентной ставкой 17%? 

Восстанавливаю с 007 счета задолженность с уже имеющимися решениями суда обратно на баланс для начисления РВПЗ. Не могу посчитать ДНИ ПРОСРОЧКИ и если я правильно понимаю размер резерва по всем этим пайщикам должен быть 100% в независимости от графиков платежей или дни считаются с даты подачи в суд (определенное количество дней в соответствии с графиком) + все последующие дни на каждый отчетный период до полного погашения?

Напишите мне пожалуйста Вашу методику начисления РВПЗ по договорам с решениями суда.

Вопрос 1. Хотелось бы поделиться своим мнением по поводу письма «О максимальной ставке процента по ипотечным займам»...

Вопрос 2. Не можем с этим согласиться. Как раз выдача ипотечных займов, предполагающих погашение средствами материнского (семейного) капитала, сопряжены со значительной административной нагрузкой...

Вопрос 3. Цель этого письма не в том, чтобы отгородится и замаскировать свои какие-то определенные действия, для нас это не актуально, так как по сути никаких изменений после введения нормы по ограничению нами не производились...

Хотим уточнить по целевым договорам на строительство с использованием МСК:

1. В каком пункте индивидуальных условий договора займа оговорить условие, обязывающее заемщика зарегистрировать обременение?

2. Как лучше сформулировать такое обязательство заемщика?

3. В какой период заемщик обязуется это сделать?

Вопрос 1. Может ли ПСЗ по ипотечным займам превышать максимальный размер процентной ставки в 17% годовых, установленный Банком России, за счет членских взносов в фонд финансовой взаимопомощи посредством предоставления займа на финансирование текущей деятельности кооператива, оплачиваемый заемщиком единовременно с (до) выдачей(и) займа и включаемый в расчет ПСЗ.

Какими предельными значениями ПСЗ по ипотечным займам необходимо будет руководствоваться при заключении договоров.

Вопрос 2.  Распространяется ли данное ограничение на потребительские займы с обеспечением в виде залога (например: заем выдается на удовлетворение финансовых потребностей заемщика, а в качестве обеспечения выступает залог недвижимости, который не приобретается, а уже был у заемщика в собственности)

При формировании ежеквартальной отчетности о деятельности кооперативов для СРО и ЦБ в разделе 6 «Данные о средневзвешенных значениях полной стоимости потребительских займов» такие потребительские займы с обеспечением в виде залога отражаются как отдельная категория займа по строке 1.

Просим  дать  разъяснения  относительно  применения  действующего  законодательства  в части ПОД/ФТ/РОМУ, а именно : Согласно   ст.   7   Федерального   закона   от   07.08.2001   №    115-ФЗ:    Организации. осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом в соответствии с правилами внутреннего контроля, обязаны документально фиксировать информацию, полученную в результате реализации указанных правил, и сохранять ее конфидециальный характер, Основанием документального фиксирования информации является, в том числе, запутанный или необычный характер сделки. 

При выдаче займа под МСК и уплате процентов по такому займу используется ККТ?

У нас есть ФН 3, который нормирует выдачу займов аффилированным лицам, у нас сумма займов не должна превышать 10% от общего портфеля! В нашем уставе прописано что аффилированным лицом является директор и всё.
При разговоре с нашим куратором, мне дали пояснения что если у нас нет сделок с аффилированными лицами, то в отчете в форме 2 графе 8.3 ставиться максимально выданных сумм одному пайщику, даже если он не является аффилированным лицом? 
Объясните почему мы должны указывать данные по займам в этой графе, если у нас нет займов выданных аффилированным лицам?

В соответствии с ПБУ 19/02 к краткосрочным следует относить займы со сроком обращения (погашения) до 12 мес., к долгосрочным – свыше 12 мес.

Таким образом, критерием отнесения выданных займов к краткосрочным является срок, на который заключен договор.Также решается и вопрос в отношении принятых сбережений.

Центральный банк вводя финансовые нормативы для кооперативов ушел от термина финансовые вложения, выданные или полученные займы и ввел термин сумма денежных требований и сумма денежных обязательств кредитного кооператива. Также был введен критерий отнесения этих сумм к краткосрочным и долгосрочным: срок платежа или срок погашения по первым должен наступать в течение двенадцати месяцев.

Сообщество пошло по пути отождествления понятий, содержащихся в ПБУ и введенных ЦБ. Однако, их различия очевидны и в ходе обсуждения мною этого вопроса со многими специалистами в том числе с руководителями кредитных кооперативов признавались ими.

В настоящее время известные мне кооперативы рассчитывают ФН 8 исходя из того, что сумма договора сбережений, учитываемого как долгосрочный исходя из срока, на который он заключен (например, на 13 месяцев) равнасуммеденежных обязательств, срок погашения по которым наступает по истечении 12 месяцев по этому же договору. Значения, получаемые при таких расчетах удивляют. Так как фактически этот норматив показывает ликвидность (вернее возможность покрыть обязательства кооператива в течении года от отчетной даты) его отличие от ста процентов (с учетом того, что во всех кооперативах сбережения привлекаются на год, а займы выдаются примерно на этот срок или больше) должно настораживать. (Исключение – если кооператив занимается только выдачей займов до года, например под материнский капитал). Но и в этом случае, считают исходя из этого принципа. Посмотрев на эти показатели, можно сделать вывод, что любой кооператив может за несколько месяцев закрыть всю свою задолженность перед сберегателями из текущих платежей по займам.

Наш кооператив до последнего времени учитывал сумму денежных требований, срок платежа по которым наступает в течение 12 месяцев и сумму денежных обязательств, срок погашения по которым наступает в течение 12 месяцев в балансе на забалансовых счетах, исходя из данных оперативного учета. Программа (мы пользуемся разработкой ООО «Эверест» АК-Кредит) анализировала предстоящие заемщикам в течение 12 месяцев платежи, исходя из графиков к договорам и наши выплаты в этот же срок, исходя из дат выплат по заключенным договорам сбережений. Учет долгосрочных и краткосрочных займов мы вели как все, исходя из требований ПБУ.

При проверке ЦБ нам предложили объяснить разницу между данными содержащихся на 58 и 66 счете с данными, используемыми при расчете норматива. ЦБ остался удовлетворен нашими пояснениями, однако предложил брать данные из счетов бухучета т.к. у них иначе не идут проверки.

Мы пошли по пути наименьшего сопротивления и начали брать данные из соответствующих счетов бухучета. Значение норматива у нас выросло в четыре раза.

В ходе общения с проверяющими у меня сложилось впечатление, что ЦБ еще не проверял правильность отнесения сумм требований и обязательств у кооперативов в целях выполнения норматива ФН 8. Полагаю, рано или поздно данный вопрос будет поднят и лучше уже сейчас его решить, так как приведение этого норматива к целевым показателям в случае необходимости потребует много времени. По крайней мере, мы в рамках действующих положений и Минфина и ЦБ хотим устранить двойное понимание этих норм и изменить критерии учета этих сумм на счетах 58 и 66.

Если Вы считаете, что проблема имеет место быть, готов высказать свое видение ее решения.

В соответствии с пунктом 3.2 Указания Банка России от 14 июля 2014 г. N 3322-У "О порядке формирования кредитными потребительскими кооперативами резервов на возможные потери по займам" займы, по которым кредитный кооператив заключил с заемщиком дополнительное соглашение, изменяющее существенные условия первоначального договора займа, на основании которого заемщик получает право исполнять обязательства по займу в более благоприятном режиме (например, изменение срока погашения займа, размера процентной ставки, порядка ее расчета) (далее - реструктурированные займы), независимо от вида заемщиков объединяются в отдельную группу.

06.02.2019г. предоставлен заем пайщику – физическому лицу. Заем обеспечен залогом недвижимого имущества (квартира). В соответствии с графиком платежей 06.03.2019 и 08.04.2019 заемщик обязан был погасить соответствующую часть основного долга и причитающиеся проценты, но не сделал этого. В результате на 09.04.2019 у заемщика образовалась просроченная задолженность в сумме непогашенных в соответствии с графиком платежей по ОД и процентам.

08.04.2019 года заемщик умирает. Наследники пока не установлены. В связи с этим:

Вопрос 1.

Продолжается, или приостанавливается начисление процентов по займу, обеспеченному залогом с даты смерти заемщика?

Вопрос 2.

Переводится ли в состав прочей дебиторской задолженности для бухгалтерского учета и непогашенная задолженность по начисленным процентам по займам?

Вопрос 3.

И как следствие, непогашенная задолженность по займу и начисленным процентам, учитываемая в составе «Прочей дебиторской задолженности» должна ли учитываться при формировании РВПЗ?

Хотели бы узнать ваше мнение про выдачу займа наличными через кассу кооператива. Запрещено или нет:

Во всех ли договорах займа обязательно должны быть так называемые "квадратики" или есть какие-то исключения? У нас в филиале все договора с "квадратиками", но недавно наш юрист дал новый образец договора под автозаем и он в произвольной договорной форме (без квадратиков) - допустимо ли это?

Можно ли в рекламе размещать следующую информацию: Пример: Займы выдаются под 35% годовых. Фактическая переплата за весь период пользования займом составит (допустим) 25%. Не является ли это нарушением и не накажет ли нас за это ФАС? 

При выдаче займов под материнский капитал на приобретение жилого помещения мы перечисляем денежные средства заемщице - покупателю, а покупатель уже рассчитывается с продавцом.
Недавно столкнулись с проблемой, заемщица получила от нас деньги, а продавцу не передала, в этот же день уехала в другой город. 
Можем ли мы сразу перечислять денежные средства Продавцу объекта недвижимости? Как правильно прописать данное условие в договоре займа и договоре купли-продажи? Нужны ли дополнительно какие-либо заявления от заемщика, содержащие поручение заемщика перечислить деньги сразу продавцу?

У нас имеется несколько просроченных договоров, заключенных в 2015-2016 гг. По ним вынесены судебные решения в нашу пользу, возбуждены исполнительные производства, поступления по ним от ФССП копеечные, но несколько раз в год. Можно ли продать такие долги кому-то, т.е. фактически просто изменить у приставов получателя платежей, если в п.13 Инд.условий таких договоров написано, что пайщик запрещает кооперативу переуступать права по займу третьим лицам?

Можем ли мы выдавать аффилированному лицу заем, если соблюден финансовый норматив ФН3 без протокола общего собрания КПК, т.е. без одобрения договора.

При заключении ипотечных договоров займа, в том числе, погашение по которым предполагается осуществлять за счет средств М(С)К, необходимо ли строго придерживаться выше указанного требования Закона при заполнении стр. 12 табличной формы индивидуальных условий потребительского займа «Ответственность Заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора, размер неустойки (штрафа, пени) или порядок их определения»?

При выдаче целевого займа члену кредитного кооператива на приобретение  жилой недвижимости с использованием средств материнского (семейного) капитала, (либо собственных средств) является ли продавец этой недвижимости (не являясь при этом пайщиком кооператива) выгодоприобретателем в данной сделке?
 Если да, то:

1. Необходимо ли проводить идентификацию и составлять анкету на выгодоприобретателя - продавца жилой недвижимости и в какой момент, учитывая то, что у нас имеется только копия договора купли-продажи жилой недвижимости и копия выписки из ЕГРН  о праве на объект недвижимости (самого
   продавца мы не видим)?
2. Не нарушается ли в данном случае Закон 152-ФЗ "О персональных данных" так как продавец не давал
   нам согласия на обработку своих персональных данных?
3. Необходимо ли проводить проверки по Перечням и Решениям при каждом их обновлении?